网上赚钱项目从狂热追逐到“断舍离” 多家房企暂缓或剥离长租公寓项目

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作者:摆弄赚钱网日期:

来源:https://www.bnapp.com/zhuanqian/31273.html

短短的一两年,房地产商在养老地产的抢地扩大已日趋沉静。

2021年年,朗诗、远洋等房地产企业脱离养老地产业务流程,万科地产、万科、世联行(002285)等也已延期主打产品养老地产业务流程的扩大。

2016年,养老地产难题高发,上海市(房源)寓见、杭州市(房源)鼎家好几个养老地产知名品牌爆雷,甲醛浓度、黑中介、捆缚网络贷款平台等新闻报道连续曝光,负面信息压身的长期性公寓楼深陷信任危机。

2016年第四季度至今,房地产业的下降,股权融资自然环境的缩紧,因之偿债高峰期的来临,都会深化缩小养老地产的存活和赢利室内空间,先前大部分靠主业补助养老地产业务流程的房地产商们,也迫不得已收拢养老地产业务流程。

收拢以后的养老地产进到了运营期。将来,决策房地产商们租用业务流程的本质,将是经营并非经营规模。

房地产商断舍离

朗诗变成首家公布脱离养老地产业务流程的房地产商。

5月13日,朗诗翠绿色集团公司公示称,将处在亏本环节的,包含养老地产以外的5项业务流程以9.81亿美元的付出代价脱离至控股公司朗诗集团。

公示表述,集团公司养老地产知名品牌“朗诗寓”做为自主创新类业务流程处于培养期,预估将来2年将再次亏本,今后将造成不断资产支出,脱离至大股东朗诗集团,可降低朗诗寓亏本对业绩的危害。

据朗诗发布的财务报表,2018年得到1.6万间楼盘,遍布在中国关键第一线二三线城市;2016年超过了4万多间,而两万历年间该业务流程累计使企业上市亏本2.34亿美元。

6当月,有信息称远洋方案今年年底脱离主打产品养老地产知名品牌“邦舍”。目前为止,远洋未对于确立答复。

远洋对养老地产心态的变化,在2016年年度报告中便初露端倪,此次年度报告沒有再谈及相关养老地产的方案。在2019年的销售业绩大会主持词,应对投资人的逼问,远洋董事局主席李明未反面回应,仅注重要关心主业。据贴近远洋的人员表露,不清除远洋将养老地产业务流程售卖。

朗诗和远洋是房地产商中合理布局养老地产不会多的,在养老地产行业雄心勃勃的万科地产,在跑马抢地后,也对养老地产业务流程有所为“收敛性”。

2016年,万科地产养老地产业务流程遮盖了40个关键大城市,总计获得房间数超出18万间,当今已产生青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓几类商品,为不一样环节顾客出示长期性租房子住解决方法。

距今2016年9月,万科地产深圳市(房源)企业城中村改造延期推动,中止扩展万村方案的新楼盘。

2021年年3月27日,在万科地产2016本年度销售业绩大会主持词,万科地产总裁兼ceo祝九胜表达,“万村方案比人们刚开始想像的要繁杂,涉及到的权益有关方太多,人们会妥当推动早已获得的新项目,尽早使其成为可出租的情况”。他直言,养老地产如今看上去要挣钱没办法。

相近地,碧桂园集团上海市地区首席总裁高斌曾表达,养老地产行业还处在早期业务流程培养的环节,他给精英团队的考核内容是:不亏钱就是说赚的。

截止2016年7月末,万科的养老地产超出3万间房,企业曾构想的“长租大城市”现阶段未建立。

除此之外,世联行打造出的红璞公寓亲身经历4年发展趋势,市场拓展至一线城市、成都市、杭州市、郑州市(房源)等40个大城市,签订量超200000间,发布经营超35000间。但因为公寓管理业务流程亏本提升,增加公寓楼的室内装修更新改造等一次资金投入成本费平摊提升,现阶段世联行对红璞公寓的资金投入已经降低。

“现阶段养老地产广泛进到了发展趋势平台期”,深圳市一位房地产商人员说。

股权融资再缩紧

房地产企业收拢养老地产业务流程的关键缘故还取决于,租用股权融资不像2018年那麼非常容易了,房地产业总体的股权融资也在缩紧。

上海市易居房地产研究所副校长杨红旭表达,养老地产没办法赢利,缘故取决于楼价、房价、资金成本都偏高,房租收益则稍低,这一分歧短时间没办法处理。

第一太平戴维斯华北区科研部责任人助理员执行董事李想也强调,长租业务流程股权融资年利率基础在5%左右,而养老地产的收益率仅为1%-3%,大城市广泛小于2%。

从而,养老地产必需获得金融业和资产的适用,能够不断发展趋势。

2018年曾是养老地产和金融资本的热恋期。当初,不但保利发售了首单租赁房类REITs,建设银行等金融机构也适用房地产商租用业务流程。

但上了2016年第三季度,这一盛景不要。据克而瑞统计数据,2016年好几家房地产企业的租用股权融资叫停。包含合生创展150亿美元住房租赁重点公司债券、富力65亿美元住房租赁重点公司债券、鸿坤30亿美元住房租赁重点公司债券、中骏50亿美元私募公司债卷等。

资料显示,仅在2016年第四季度,超7家公司的租用重点债卷叫停,总经营规模超150亿美元。2019年3-5月,房地产企业曾迈入1个股权融资窗口期,但即使如此,可以得到租用股权融资的也很少。仅有万科地产等租用股权融资获准。

进到5季节,监管层忽然缩紧了房地产业的总体股权融资。5月18日夜间,银保监会下达《有关进行“推进治乱象成效推动合规管理基本建设”工作的通知银保监发[2021年]21号文》(通称“21号文”)精确阻击房地产融资和别的非标准股权融资;6当月,销售市场传闻一部分房地产企业公开市场股权融资受到限制,包含债卷及abs商品;紧接着在陆家嘴(600663)社区论坛上,监管层又观人房地产金融化的风险性。

“房地产商做长租,通常全是靠开发设计主业适用,或是股权融资适用,如今股权融资艰难了。租用类的证券化商品发售也不易。”前述房地产商说。

只有,也并不一定的房地产商都收拢长租业务流程,也有至少企业趁势扩大,金融资本也看中这一行业。

例如4月20日,平安不动产与旭辉集团首例养老地产项目合作签订合同,将来3年内,彼此将相互在一线城市及好几个强二三线城市合理布局养老地产新项目。

【赚钱行业是】世联行上半年净利预降六成 难赚钱的长租公寓还

新华社经纬客户7月19日电(薛于飞)近日,房地产经纪公司世通(002285)发布业绩预测,预计今年上半年上市公司股东应占净利润较2018年同期下降60%~80%。至于下降的原因,世通表示,这与“公寓管理业务前期运营亏损同比暂时增加”有关。

事实上,长期租赁公寓业务因前期资本投资大、租金回报率低而影响上市公司业绩的情况并不少见。今年,甚至出现了龙狮等房地产公司主动将该业务从上市平台剥离的案例。在创业型长期租赁公寓企业中,经常有雷暴和故障的报道。

壳牌研究院前院长、空柏创始人杨现领认为,对于许多长期租赁公寓运营商来说,盈利能力仍然是一个难题。随着投融资浪潮的逐渐消退,以高成本融资方式快速增加住房存量规模的方式已经走到了尽头。未来,该行业的探索方向应集中在降低购房成本和增加收入方面。

公寓业务拖累公司利润

根据世通的业绩预测,上半年上市公司股东应占净利润预计约为6000万-1.19亿元人民币,较去年同期下降60%-80%。去年上半年,世通盈利约2.98亿元。业绩变化的主要原因是公告称:第一,自2018年下半年以来,交易服务一直受到市场波动的影响,当期收入同比下降,快速赚钱,影响当期利润;第二,前期公寓管理业务的临时经营亏损逐年增加,影响当期利润。

世通的公寓管理业务主要集中在服务品牌为“世通鸿普”的集中式公寓。已覆盖30个城市,191个运营项目,近3万间手术室。2018年年报显示,该业务实现收入4.06亿英镑,同比增长94.85%。

在2018年度报告在线绩效演示会上,世通表示,公寓业务启动时,公寓的平均租赁期为12年,预计回收期为5年。目前,该业务尚未盈利,这是公司业务发展的战略损失。

长期租赁公寓业务拖累企业业绩的情况并不多见,有些企业已经主动退出该业务。今年5月,什么游戏可以赚钱,上市房地产公司龙狮绿色集团将其亏损的五项业务(包括长期租赁公寓)剥离给控股公司龙狮集团。公告称,该集团的长期租赁公寓品牌“龙士域”仍处于创新业务培育期。预计未来两年将继续遭受亏损,并拆分为控股股东龙士域集团,这可以减少龙士域亏损对公司业绩的影响。据统计,拥有4万多栋房屋的龙士域在两年内损失了2亿多元。

万科的长期租赁公寓品牌“博宇”管理着20多万个房间,在住宅企业中规模排名第一。然而,今年上半年的扩张步伐明显放缓,管理规模与去年年底持平。与此同时,万科在深圳实施的“万村城中村改造计划”也暂停了新住房资源的扩张。万科总裁兼首席执行官朱九生今年3月也公开表示,现在似乎很难通过长期租房赚钱

诸葛房产搜索分析师杨静雅告诉中信经纬的客户,长期公寓租赁公司利润率低甚至亏损的原因主要是成本高。建造在高价土地上的可自我维持的长期租赁公寓的回报率远低于房地产销售的回报率,损失的可能性很高。然而,分散式公寓需要以高价向房东出租房屋进行装修和翻新。他们只依靠收取租金,无法在短时间内付清费用。

工业扩张减缓


众所周知,传统的房地产中介是承租人和房东之间的中介,在促成交易后收取一定的中介费用。长期出租公寓平台是“机构主房东”。在与房东签订长期代理合同后,公寓将进行装修、装修和配备家用电器,然后出租给房客使用并提供管理服务。长期公寓的利润主要取决于租金差额和一些服务收入。

由于前期投资巨大,长期公寓租赁企业的资金需求普遍强劲,但与之相反,企业自身造血能力不足。孔柏研究所认为,长期租赁公寓行业本质上是一个资本密集型行业。前期需要投入大量资金购置住房并进行装修改造,后期需要持续投入运营维护。与前期的巨额投资相比,长期租赁公寓是一个微利行业,净利润不到5%,回收期超过8年。

杨现领告诉中信经纬客户,当长期租赁公寓企业的规模扩张无法靠自身的血液生产维持时,能否持续注入资金成为企业生存的关键。然而,自2018年下半年以来,长期租赁公寓行业的投融资浪潮逐渐消退,资本逐渐回归理性。许多公寓企业没有资金支持。自去年下半年以来,长期公寓租赁企业频繁出现雷暴,这与资本链的断裂基本相关。

杨静雅指出,面对资金等方面的压力,长期租赁公寓企业开始深化经营,停止盲目扩张。杨现领说:“以高成本融资快速增加房屋存量的方式已经走到尽头,未来的竞争将是效率和经验。实质上,长期租赁公寓是一个服务业。要想赢得服务业,我们需要建立更快、更好的服务水平。”

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一家管理80多万套公寓的分散式长期公寓的负责人也告诉中国新经纬客户,未来公司将基本保持现有规模,不会大规模收购新住房,将注重服务体验。

盈利能力将是一个长期问题

根据世通上述业绩预测,与2018年下半年相比,公寓整体运营越来越成熟,免费网络赚钱,收入持续增长,亏损程度呈现环比改善趋势。在2018年度报告在线业绩发布会上,世通还表示:“长期租赁公寓业务早期的损失是基础。随着公司托管业务的推广和发展,长期租赁公寓的性能将得到改善,公司对业务的发展充满信心。”

然而,杨现领表示,盈利困难将是长期租赁公寓行业一直面临的一个问题。在市场上,主房东赚钱并不难,但对于具有一定规模和初始组织结构的长期租赁公寓企业来说就很难,这就是规模不经济的问题。美国的托管行业也面临着同样的问题。一个人企业的毛利可以达到25%。随着企业规模的逐渐增大,组织扩张和摩擦成本会降低企业的毛利水平。

“目前,长期租赁公寓企业的租金成本在50%至70%之间,这意味着可变成本非常小,通过规模扩张降低管理成本和提高运营效率,降低运营成本的空间很小。”不过,杨现领也表示,在跨越一定规模阶段后,公司的盈利能力将逐步提高。

杨静雅表示,长期公寓需求巨大,但短期利润仍然很难,不打破盈利模式很难实现实质性发展。至于通过扩大企业规模来获取利润,她认为租赁市场的区域性和层次性决定了即使达到这一规模,良性效应也不会出现。

布兰克研究所建议,未来长期租赁公寓的业务探索方向应集中在降低住房来源的购置成本和增加收入方面。在住房方面降低成本的方法可能是托管,即长期租赁公寓企业的商业模式从租赁转变为简单的服务提供商,由房东承担装修和翻修费用。收入提升的主要渠道包括产品能力提高带来的溢价能力和增值服务项目带来的租金以外的收入。

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